Le fonds travaux est une réserve d’argent créée pour financer des futurs travaux dans les immeubles en copropriété.
La constitution de ce fonds permet :
de mieux planifier l’entretien de l’immeuble,
d’anticiper des dépenses importantes pour la copropriété en cas de travaux à effectuer dans les parties communes de l’immeuble.
Le fonds travaux sera ainsi utilisé pour les travaux non inclus dans le budget prévisionnel, qui sont imposés par la règlementation ou votés en assemblée générale.
Le fonds travaux sert à financer les dépenses résultant des cas suivants :
- Élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, éventuellement, du diagnostic technique global (DTG),
- Réalisation des travaux prévus dans le PPT adopté par l’assemblée générale des copropriétaires,
- Travaux urgents décidés par le syndic de copropriété, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (c’est-à-dire sa conservation en bon état),
- Travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le PPT.
L’assemblée générale peut décider d’affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces dépenses.
L’utilisation de ces fonds tiendra toutefois compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges imposées par le règlement de copropriété. Cette répartition permet d’éviter que des copropriétaires non concernés par les travaux y participent via l’utilisation de tout ou partie du fonds de travaux.
Attention
Le fonds travaux ne peut pas être utilisé pour payer les travaux d’entretien courant de l’immeuble, ces dépenses étant financées par le budget prévisionnel.
Le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un fonds de travaux lorsque l’immeuble est à destination totale ou partielle d’habitation.
Ce fonds doit être constitué à la fin d’une période de 10 ans à partir de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble.
L’obligation de mettre en place un fonds de travaux concerne :
- Depuis le 1er janvier 2023, le syndicat des copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces,
- Depuis le 1er janvier 2024, le syndicat des copropriétaires comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces,
- Depuis le 1er janvier 2025, le syndicat des copropriétaires comprenant jusqu’à 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
Le montant minimum de la cotisation varie en fonction de l’existence ou non d’un plan pluriannuel de travaux (PPT).
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- Existence d’un PPT
Lorsque l’assemblée générale a adopté un PPT, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à :
- 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté
- Et 5 % du budget prévisionnel.
Toutefois, l’assemblée générale peut décider d’un montant supérieur. La décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).
Possibilités de suspendre les cotisations
L’assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations dans 2 cas :
- Lorsque le montant des cotisations au fonds de travaux dépasse le montant du budget prévisionnel
- Ou lorsque le montant du fonds de travaux dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT adopté.
Les sommes versées dans le fonds de travaux ne peuvent pas être récupérées par un copropriétaire qui vend son lot de copropriété.
En effet, les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires.
Toutefois, l’acquéreur peut décider de verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en supplément du prix de vente du lot.